Что важнее: локация, планировка или площадь?
В девелопменте существует иерархия ценностей, которая напрямую определяет финальную стоимость квадратного метра и его ликвидность в будущем:
Локация (расположение) — единственный параметр, который вы никогда не сможете изменить. Хорошая локация прощает квартире мелкие недостатки планировки или не самый идеальный вид из окна.
Планировка (эргономика). Продуманные 50 квадратных метров новостройки порой гораздо функциональнее, чем неграмотно спланированные 70 метров старого фонда. Эффективное использование пространства — главный тренд современного жилья.
Метраж (площадь). Сама по себе цифра в договоре долевого участия ничего не значит, если треть пространства уходит в темные узкие коридоры. Только полезная площадь недвижимости имеет значение.
Совет:
Инвестируйте в локацию и эргономику. Ищите «компактную роскошь» — функциональные планировки в сильных локациях, а не избыточные квадратные метры в неудобно расположенных комплексах, за которые придется платить при покупке и ежемесячно переплачивать по квитанции ЖКХ.
Какой этаж лучше выбрать в новостройке?
Времена, когда «первый и последний этажи не предлагать», давно прошли. Мы, как застройщики, учитываем особенности каждого этажа и закладываем разные продуктовые характеристики в зависимости от высотности.
Первые этажи — новые форматы жилья
Сегодня первые этажи проектируются с увеличенной высотой потолков (до 4–4.5 метров), собственными террасами (патио), отдельными входами или палисадниками.
Формат сити-хаусов (квартир с атмосферой загородного дома) идеален для семей с маленькими детьми, владельцев домашних животных или маломобильных родственников.
Средние этажи — «золотой стандарт»
Традиционно это самые ликвидные этажи с точки зрения вторичного рынка. Окна здесь обычно выходят на уровень благоустройства двора и доходят до крон деревьев.
Лучше всего подойдут тем, кто ценит психологический комфорт, не любит высоту, но при этом стремится к приватности (чтобы «никто не заглядывал в окна»).
Верхние этажи и пентхаусы: премиальный статус
На верхних ярусах девелоперы нередко размещают квартиры с улучшенными характеристиками: панорамным остеклением и полным отсутствием соседей сверху.
Они рассчитаны на ценителей видовых характеристик. Но стоит учесть, что за вид (особенно на воду, парк или исторический центр) застройщики закладывают наценку к базовой стоимости метра.
Как выбрать планировку:
Оценка по «коэффициенту эффективности»
Архитекторы нашей компании при проектировании используют понятие коэффициента эффективности планировки — это отношение полезной жилой площади к общей площади квартиры. Именно поэтому при проектировании наших жилых комплексов мы уделяем внимание не только площади квартиры, но и ее повседневным сценариям: размещению мебели, хранению, естественному освещению и удобству перемещения между зонами.
При анализе планировочных решений на поэтажном плане обращайте внимание на следующие маркеры:
Глубина комнаты — расстояние между стеной с окном или балконом и наиболее удаленной от нее стеной. Слишком глубокие комнаты могут быть менее удобными с точки зрения естественного освещения и расстановки мебели.
Ширина простенков и окон. Чем больше площадь остекления (низкие подоконники, угловые или эркерные окна), тем визуально просторнее кажется комната. Измеряйте не квадратные метры, а кубический объем воздуха и света.
Грязная зона прихожей. Логистика квартиры должна быть изолированной: путь из спальни в ванную или на кухню не должен пересекать зону у входной двери, где остается уличная обувь и грязь.
Мастер-спальни. Наличие приватного санузла и гардеробной внутри главной спальни — маркер современного качественного домостроения. В квартирах среднего и высокого сегмента мастер-спальня с собственным санузлом и гардеробной может стать существенным преимуществом.
Что проверить перед покупкой:
Профессиональный чек-лист
Загляните в проектную декларацию и архитектурный буклет глубже, чем обычный покупатель.
Задайте вашему менеджеру по продажам эти 5 вопросов:
Положение дома на генплане относительно розы ветров влияет на инсоляцию. Не перекрывает ли соседний корпус или строящаяся наземная парковка окна вашей будущей квартиры? Также сторона света определяет количество и время появления солнца в квартире. Идеально, если окна выходят на две стороны (распашные квартиры) — это обеспечивает естественное сквозное проветривание и инсоляцию на протяжении всего дня.
Трассировка инженерных сетей. Где проходят вентиляционные короба и стояки? Иногда они съедают полезную площадь кухни, прихожей или санузла, образуя неудобные выступы, которые сложно обыграть при меблировке.
Материал межквартирных стен. Уточняйте информацию о толщине и материале стен между соседями и о материалах и способах звукоизоляции. Монолит со звукоизоляцией или полнотелый кирпич — отлично, в отличие от пазогребневых плит или тонкого газобетона. Если стены легко пропускают звуки, шумоизоляция будет неважная и потребует дополнительных вложений, а также отнимет по 5 см полезной площади с каждой стены.
Технологические ниши для кондиционеров. Предусмотрены ли декоративные корзины на фасаде или в доме запроектирована центральная система кондиционирования (VRV/VRF)? Если корзин нет, а кондиционеры вешать на фасад запрещено правилами управляющей компании, придется жертвовать площадью собственной лоджии или балкона.
Количество квартир на этаже и лифтовой лимит. Оптимально — до 4–6 квартир. Если на этаже запроектировано 12–16 квартир-студий и всего два лифта, в часы пик время их ожидания может заметно увеличиваться.
Резюмируем
Выбирая квартиру, абстрагируйтесь от эмоций. Включите прагматизм застройщика: оцените преимущества локации, эргономику каждого метра, посчитайте количество будущих соседей по этажу, проверьте инженерные решения и трезво оцените, насколько ликвиден будет этот объект через 10 лет. Квартира — это не просто коробка из бетона, это сценарий вашей ежедневной жизни и инвестиция в будущее.
Архитекторы нашей компании при разработке планировок продумывают не только расположение и площадь помещений, но и жизненные сценарии будущих владельцев: их навигацию между пространствами, количество солнечного света в каждой комнате, расстановку мебели, организацию системы хранения. Наш главный совет — при выборе квартиры смотреть на планировку комплексно, а не только сравнивать стоимость квадратного метра.
Если вы выбираете квартиру в новостройке, сравните планировки, этажи и варианты расположения квартир в наших проектах, а менеджеры отдела продаж помогут подобрать варианты с учетом вашего бюджета, состава семьи и пожеланий к площади и планировке.